新北市變更新店水源特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）書有關建築基地不受建築技術規則第二百六十八條高度限制規定審議原則

一、新北市政府（以下簡稱本府）為審議新北市變更新店水源特定區計畫 （土地使用分區管制要點通盤檢討）書之計畫範圍內之開發建築基地 不受建築技術規則第二百六十八條高度限制案件（以下簡稱本案件） ，訂定本原則。

二、建築基地因法規限制無法達到法定基準容積，且未申請容積獎勵及容 積移轉，或符合本原則第十點特殊情形者，始得依本原則放寬高度限 制。

三、新北市都市設計審議委員會（以下簡稱本會）審議本案件之機制如下： （一）由本會成立專案小組並會同本府山坡地雜項執照審查小組三名委員 聯席審查。 （二）經聯席審查會議決議放寬建築高度限制後，由本府城鄉發展局及工 務局分別進行後續審查工作。 （三）本府城鄉發展局審查完成後，應將聯席審查會議決議放寬建築高度 限制之案件，提本會審議。 本案件之申請人除都市設計審議報告書外，應另檢附下列書圖文件供 本府山坡地雜項執照審查委員審查: （一）擋土設施圖說。 （二）邊坡穩定分析。 （三）地質報告書。 （四）主要縱橫剖面圖。 （五）地下各層及地面層平面圖。 （六）坡度分析圖。 （七）依建築技術規則山坡地專章檢討書圖。

四、本案件之視覺景觀模擬分析，應以中華民國臺灣地區像片基本圖（航 照圖）及新北市都市計畫航測地形圖為基礎底圖，並依下列步驟製作 基地關係平面配置及高度限制斷面圖： （一）以申請基地為圓心作一與新店溪同側河岸成交點之圓，訂定最近距 離可視點之位置，進行建築物高度放寬前後視覺景觀模擬分析。 （二）以該點與申請基地連線並延伸至直潭山系作一直線，為本案件之景 觀模擬分析軸線。 （三）以該點水平延伸至直潭山系底為基底高程，並自該點高程點與直潭 山系頂高程點連線，成為一立面三角型。 （四）依高程計算直潭山系之自然天際線百分之二十高度，不受建築物各 點遮蔽範圍（含屋頂突出物），並繪出斷面圖，以確定申請基地之 限制高度。 （五）使用 Sketchup 與 Google Earth 應用軟體進行分析，以二個可視 點檢驗建築物是否遮蔽山脊線。 （六）建築高度，應依建築技術規則相關規定檢討，且屋頂突出物應小於 九公尺。但於 Google earth 視覺模擬及剖面檢討直潭山系之自然 天際線百分之二十高度範圍內，不受建築物含屋頂突出物各點之遮 蔽。

五、本案件之建築基地，應留設法定空地面積之百分之五十供公眾使用， 並符合下列規定；其開放性、可及性及公益性應參照建築技術規則開 放空間留設規定及新北市都市設計審議原則檢討，並集中一處留設： （一）套繪基地周邊一百公尺之建築物一樓平面配置圖（含標示周邊建築 物、景觀及車道主出入口）。 （二）應於前面基地線起算進深八公尺後留設；以河岸前道路及新烏路為 前面基地線者，應於道路境界線起算十公尺後留設；另都市計畫說 明書及相關法令已指定退縮規定部分，不得併計於應留設百分之五 十之法定空地內。 （三）應優先配合道路或周邊公共設施，並應留設寬度五公尺以上之步行 專用道空間，且其供步行之淨寬度至少在一點五公尺以上。 （四）其餘非屬公眾使用之法定空地，與公眾使用開放空間之連接寬度應 達五公尺以上。 前項開放空間留設不得與開放空間獎勵或其他獎勵範圍重複計算。

六、本案件之視覺景觀通透性之檢討，應符合下列規定： （一）基地依景觀分析軸線以垂直該軸線之基地總面寬做為視覺通視有效 範圍，建築物配置應留設視覺景觀通透率達二分之一以上，以維護 後排建築物之視覺景觀權利。 （二）為維護新店溪沿岸的都市景觀，建築物朝向新店溪岸之設計應以正 立面處理，避免配置附掛空調主機、設備管線及工作陽台。 （三）基地如設置二幢或二棟以上建築物，其二幢或二棟建築物間之距離 應達六公尺以上。 （四）各幢或連棟水平投影面積之最大對角線長度不得大於五十公尺。 （五）應依劃設消防車輛救災活動空間指導原則，各戶配置均在消防救災 半徑範圍內，以達消防救災可及化。

七、本案件之容積總量檢討及限制，應符合下列規定： （一）申請人應提出高度未放寬前之建築物模擬圖說，並針對容積總量分 別說明之。 （二）高度放寬後容積總量及總樓地板面積不得超過高度未放寬前可容納 之容積總量及總樓地板面積或法定容積，且不可增加不計容積之樓 地板面積（如：陽台、機房、公共服務空間）。

八、本案件之申請人應提出高度未放寬前之開挖率及基地保水相關設施圖 說說明。高度放寬後，基地保水、沿街透水率及排水系統應配合雨水 滯留及雨水回收設置整體規劃。

九、本案件之建築基地申請移入容積者，應符合下列規定： （一）供公眾開放空間與法定空地之比例不得小於百分之七十。 （二）地下開挖率不得超過法定建蔽率加百分之五。 （三）步行專用道空間供步行之淨寬度至少在二點五公尺以上。 （四）公共汙水處理設施可容受包含容積移入開發量產生之污水量。 （五）直潭山系之自然天際線不受建築物（含屋頂突出物）各點遮蔽在下 表範圍內者：

新北市變更新店水源特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）書有關建築基地不受建築技術規則第二百六十八條高度限制規定審議原則 第 9 點官方條文表格

自然天際線高度不受建築物 各點遮蔽比例（H）	可移入容積與基準容積之比值
小於或等於百分之二十	小於或等於百分之十
大於百分之二十，而小於或 等於百分之三十	小於或等於百分之二十
大於百分之三十	小於或等於百分之三十

核對原始文字表格

      ┌────────────┬─────────────┐
      │自然天際線高度不受建築物│可移入容積與基準容積之比值│
      │各點遮蔽比例（H）       │                          │
      ├────────────┼─────────────┤
      │小於或等於百分之二十    │小於或等於百分之十        │
      │                        │                          │
      ├────────────┼─────────────┤
      │大於百分之二十，而小於或│小於或等於百分之二十      │
      │等於百分之三十          │                          │
      ├────────────┼─────────────┤
      │大於百分之三十          │小於或等於百分之三十      │
      └────────────┴─────────────┘

十、本案件之建築基地因特殊情形，其建築高度經本會審議通過後，得於 三十六公尺內放寬之。 前項特殊情形，指建築基地提供下列分區內不宜建築住宅基地之容積 移入者： （一）住宅區。 （二）保護區。 （三）農業區。